Die Aurelis Real Estate GmbH bietet der Stadt Freiburg in einem dem Freiburger Stadtmagazin chilli vorliegenden internen Papier bis zu 1120 zusätzliche Wohnungen auf dem Freiburger Güterbahnhof an. Entsprechende Informationen bestätigt Baubürgermeister Martin Haag. Er kann sich zwar durchaus mehr Wohnungen auf dem rund 40 Hektar großen Areal vorstellen: „In der Größenordnung ist das aber sicher eine Maximalvariante der Aurelis, die wir nicht verfolgen werden.“

 

Dieses eigentliche Thema war keines auf der Pressekonferenz am 6. Februar, vier Tage, nachdem der Freiburger Gemeinderat den zweiten Teilbebauungsplan für den Güterbahnhof Nord beschlossen hatte. Und fast 14 Jahre übrigens, nachdem der städtische Bauausschuss das Erarbeiten eines solchen Plans für das Areal abgenickt hatte.

Viel Raum für Entwicklung: Auf dem Güterbahnhof ist ein neuerlicher Widerstreit zwischen Wohnen und Gewerbe entfacht.

 

Haag sagte vor Journalisten, dass er froh sei, dass die Stadt nun, nachdem das Eisenbahnbundesamt die Flächen entwidmet habe, den „Planungsfinger auf dem Gelände“ habe. Thaddäus Zajac, Geschäftsführer der flächenbesitzenden Aurelis Real Estate GmbH, tat kund, dass er mit dem Entwicklungsprozess bis hierher „sehr zufrieden“ sei. Der Freiburger Aurelis-Projektentwickler Christoph Merten gab einen Überblick über das, was an Grundstücken bereits verkauft sei und darauf geplant werde, und Bernd Dallmann, Geschäftsführer der Freiburger-S-Wirtschaftsimmobilien GmbH (FWI), betonte erneut, dass es richtig sei, dass auf dem Areal das Gewerbe mit 75 Prozent der Flächen die Oberhand gegen das Wohnen mit 25 behalten hat.

 

Auch er weiß aber, dass das nur auf dem Papier stimmt: Studierendenwohnheime oder betreute Seniorenprojekte sind baurechtlich zwar eine gewerbliche Nutzung, de facto wird dort aber gewohnt.

 

chilli-online.de hatte am Tag zuvor bereits die interne Aurelis-Offensive veröffentlicht, die auch eine Änderung des soeben erst beschlossenen Bebauungsplans nötig machen würde. „Es wäre nicht gut, drei Tage nach dem Beschluss des Gemeinderats eine Änderung anzukündigen“, so Dallmann. Der Mann, der ursprünglich gar kein Wohnen auf dem Gelände sehen wollte, weil er beherzt um Flächen für Gewerbeansiedlungen kämpft, der dann im Januar 2012 den großen Kompromiss mit der Quotelung 75/25 mittrug, muss nun fürchten, dass am Ende noch mehr Flächen für Betriebe verloren gehen.

 

Dass er nicht ohne Grund vor allem fürs Handwerk kämpft, zeigen die vielen Interessenten, die sich um die wenigen FWI-Flächen auf dem Areal balgen (siehe Seite 34 dieser Ausgabe).

Campo Novo: Das erste realisierte Neubauprojekt auf der Bahnbrache.

 

Die Aurelis hat derweil – sinnigerweise direkt nach Bekanntwerden einer empirica-Studie, wonach in Freiburg bis 2030 rund 14.600 neue Wohnungen gebaut werden müssten – drei kleinere Baufelder und weite Teile des westlichen Güterbahnhofs als neue Wohnbauflächen vorgeschlagen: Demnach seien in einem Baufeld zwischen Endinger und Güterhallenstraße zusätzlich 7000 Quadratmeter Geschossfläche für rund 80 Wohnungen möglich. Ebenso die dafür nötige Baugenehmigung – mit einer Befreiung vom jetzt gültigen Bebauungsplan. Die im städtebaulichen Vertrag zwischen Aurelis und Stadt festgeschriebene ausschließliche Vermarktung an private und gewerbliche Baugruppen sei bis Ende Januar erfolglos gewesen. Auch dieser Vertrag müsste geändert werden.

 

In einem weiteren Baufeld zwischen Zollhallen-, Rampen- und Neunlindenstraße wären – ebenfalls mit einer Befreiung vom B-Plan, mehr als 150 zusätzliche Wohnungen (drei Viertel zum Mieten) auf über 10.000 Quadratmetern Geschossfläche möglich.

 

Den Löwenanteil aber bringt eine 50.000 Quadratmeter große Fläche, die zwischen Rampen- und Neunlindenstraße sowie der Lokhalle Freiburg liegt. Hier könnten bis zu 890 Wohnungen gebaut werden, was der B-Plan indes gar nicht hergibt.

 

Auf dieser Fläche liegt auch das Grundstück, auf dem die Badische Flüssiggas GmbH (BFG) ihren Sitz – und einen noch bis Ende 2026 laufenden Mietvertrag hat. Am 4. Februar hatte Grünen-Stadtrat Eckart Friebis an Baubürgermeister Haag geschrieben, dass es nach dem Kenntnisstand der Grünen „zwischenzeitlich eine Einigung zur zeitnahen Verlagerung der BFG gegeben“ habe, weshalb schon jetzt über die – für einen weit späteren Zeitpunkt ins Auge gefasste – Bebauungsplanänderung beraten werden könne. Zajac dementierte: „Ich weiß nicht, woher die Grünen ihre Informationen haben, aber von einer Einigung sind wir noch ein gutes Stück entfernt.“

 

Es gibt aber durchaus ein Junktim zwischen der neuen Wohnungsbauoffensive und der BFG-Verlagerung – vermutlich an den Gewerbepark Breisgau: Wenn der Flüssiggashändler vorzeitig geht, was auch das Rathaus begrüßen würde, kostet das die Aurelis viel Geld. Geld, das die zu 93 Prozent dem Immobilienfonds Redwood Grove International gehörende Aurelis mit dem Verkauf von Wohnungsgrundstücken wieder verdienen könnte, weil die gegenüber dem Gewerbe deutlich höherwertig gehandelt werden. Klappen der BFG-Deal und die Umwandlung dieses Gewerbegebiets in ein Mischgebiet, könnte das auf die große Fläche durchaus eine Wertsteigerung in Höhe von 13 Millionen Euro bedeuten. Haag erteilte im Gespräch mit dem chilli indes dem Aurelis-Ansinnen nach einer Lockerung der baulandpolitischen Grundsätze eine Absage: „Das geht gar nicht, die Grundsätze gelten.“ Nach ihnen kann die Stadt bei Wertsteigerungen durch Bebauungsplanänderungen rund zwei Drittel des Wertzuwachses abschöpfen: Wenn es nach Friebis geht, müsste die Aurelis verpflichtet werden, mindestens 30 Prozent der zusätzlichen Wohnfläche als geförderte Miet- oder Eigentumswohnungen zu bauen oder zu vermarkten und Kinderbetreuungseinrichtungen zu finanzieren.

 

„Denkbar“ wäre für die Grünen aber auch eine Abtretung „kostenloser“ Grundstücke in „angemessener Größe“ an die Stadt Freiburg. Das Rathaus könnte dann durch ihre Tochter Freiburger Stadtbau GmbH preisgünstige Mietwohnungen bauen lassen. Zudem dürften die Kosten der BFG-Verlagerung „keinesfalls auf entstehende Planungsgewinne angerechnet“ werden. Beide, der grüne Stadtrat und der parteilose Baubürgermeister, glauben aber, dass am Ende eine „dreistellige“ Zahl zusätzlicher Wohnungen realisiert wird. Das dürfte die Aurelis freuen. Die FWI eher nicht. Auch wenn bis dahin noch ein paar Jährchen ins Land gehen werden.

 

Text: Lars Bargmann / Fotos: Aurelis Real Estate; Till Neumann