Geht es um Wohnungsnot, spricht Freiburgs Oberbürgermeister Dieter Salomon gerne von einem „Dampfkessel“, aus dem Druck abgelassen werden muss. Doch im Vergleich zu München ist Freiburg ein badisches Dampfkessle. München ist heute die am dichtesten bebaute Stadt Deutschlands, die der Wohnungsnot nur noch eines entgegensetzen kann: mehr, enger und höher zu bauen. Verliert sie so ihre Lebensqualität? Wird München zu einer grauen Asphaltwüste, die sich nur noch die High Society leisten kann? Und wie steuert die kleine Großstadt Freiburg gegen die Wohnungsnot?

 

Franziska Nadler steht mit zwanzig Menschen in einem zehn Quadratmeter großen Wohnzimmer im Stühlinger, weitere zwanzig Interessierte drängen sich im Treppenhaus. Ein Ellbogen bohrt sich in ihren Rücken. Sie hat die Annonce in einem an diesem Morgen erschienenen Anzeigenblättchen entdeckt: 37 Quadratmeter, zwei Zimmer, Balkon. 420 Euro Kaltmiete. Sie musste sich beeilen, um es noch rechtzeitig zu dem einzigen Besichtigungstermin um zehn Uhr zu schaffen. Eine halbe Stunde später steht ihr Name am Ende einer dreiseitigen Interessentenliste.

 

Bezahlbarer Wohnraum ist in vielen deutschen Großstädten und Metropolregionen Mangelware. Etwa die Hälfte der Deutschen wohnt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wie für jeden Markt gilt: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Werden Wohnungen knapp, steigen die Preise.

 

Arnulfpark München

Der “Münchner Weg” im Stadtquartier Arnulfpark.

 

Ein Anzeigenblatt in der bayrischen Landeshauptstadt: Maxvorstadt, 29 Quadratmeter, ein Zimmer, kein Balkon. 890 Euro Kaltmiete. Trotz des Preises macht sich der Immobilienmakler keine Sorgen, die Wohnung zu vermitteln. Besichtigung ist am 28. Februar, 17 Uhr. Wer da keine Zeit hat, muss weiterhin den Wohnungsmarkt durchstreifen.

 

Das Münchner Rathaus reagiert auf die steigenden Preise, indem es dort Wohnraum schafft, wo eigentlich kein Platz mehr ist. Nachverdichtung heißt das auch hier, dabei ist die Metropole schon heute die am dichtesten bebaute Stadt Deutschlands. Aufstocken, anbauen, abreißen, neu bauen – anders geht es nicht: Bis 2030 soll die 1,4-Millionen-Einwohner-Stadt laut der jüngsten Bevölkerungsprognose um weitere 200.000 Menschen anschwellen. 152.000 neue Wohnungen werden gebraucht, Platz gibt es für 54.000. So wichtig es ist, Gewerbe- in Mischgebiete umzuwandeln, am Stadtrand im Münchner Nordosten Häuser hochzuziehen und brachliegende Kasernengelände zu nutzen — die Nachverdichtung in der Kernstadt ersetzt es nicht.

 

Wer an dicht bebaute Städte denkt, dem kommen Mega-Citys wie Tokio, Mumbai oder New York in den Kopf. Wolkenkratzer, Straßenschluchten, Verkehrschaos. Ganz anders dagegen die Münchner Altstadt-Lehel: 500 Meter nach Osten und man steht inmitten der buchenbewachsenen Isar-Auen, im Westen schlendern Touristen und Einheimische an den blumengesäumten Rasenflächen des Hofgartens entlang und einen kurzen Fußmarsch entfernt lockt der Englische Garten mit Brezn und Radi im Grünen. München hat bisher den Spagat geschafft, sich verdichten zu müssen und dennoch ökologisch und sozial zu bleiben.

 

Ein Instrument dafür ist die soziale Bodennutzung. SoBon, wie sie der Münchner liebevoll nennt, oder auch „Münchner Weg“. Der lässt sich in einem Neubaugebiet in der Maxvorstadt nachvollziehen: Auf einem Balkon sitzt eine Frau und blickt über einen langgestreckten Rasen, den Parkbänke säumen. Im Sandkasten vor dem Mehrfamilienhaus bauen Mädchen eine Burg. Eines zwängt sich durch eine akkurat gestutzte Hecke und läuft durch den Garten zu einer Verandatür. Sie führt vielleicht in eine teure Eigentumswohnung, vielleicht in eine Sozialwohnung. Im Stadtquartier Arnulfpark lässt sich beides finden.

 

Die sozialgerechte Bodennutzung ist seit 15 Jahren Teil der Münchner Stadtplanung. Sie schont die Kassen und nimmt den Investor in die Verantwortung: Für eine Baugenehmigung muss er Zugangsstraßen bauen, Grünflächen anlegen, Kinderkrippen und Grundschulen mitfinanzieren, Ausgleich für Eingriffe in die Natur schaffen und ein Drittel der Flächen für den sozialen Wohnungsbau reservieren. Das Ergebnis ist ein grünes, durchmischtes Viertel mit finanziell schwachen und starken Familien und einer eigenen Infrastruktur. Zwei Drittel seines Gewinns muss der Investor dafür aufwenden, nur ein Drittel bleibt bei ihm.

 

Doch es gibt auch Kritik an der SoBon: Die Sozialwohnungen verteuern die frei finanzierten, die sich dann Menschen mit mittlerem Einkommen nicht mehr leisten können. Es entstehen keine durchmischten Siedlungen, sondern Stadtteile für Reiche und Arme.

 

Idealerweise greift dann ein zweites Instrument:  Das München-Modell soll Menschen mit mittlerem Einkommen und Familien mit Kindern helfen, Häuser und Wohnungen zu bezahlbaren Preisen und Mieten zu finden. Die Stadt vergibt dazu Grundstücke an Bauträger und Genossenschaften, deren Preise fest sind und nicht von der Lage abhängen. Nach dem Bau errechnen sich Miete und Kaufpreis nach dem Einkommen der Familien. So sind Quadratmeterpreise ab 7,50 Euro zur Miete oder 2800 Euro zum Kauf möglich — im Schnitt also etwa zur Hälfte der gängigen Preise. Der Bau muss zudem „umweltfreundlich, gesund und energiesparend“ sein.

 

Von Bayern zurück nach Baden. Vierdreiviertel Stunden zuckelt der grüne Fernbus nach Freiburg, am graublauen Schwabenmeer und an weiß-bestäubten Schwarzwaldtannen vorbei. Auf dem Weg zum Bahnhof blitzen in der Ferne Baukräne auf. Die Nachverdichtung — in Freiburg gerne als Innenentwicklung schöngefärbt — steht hier noch am Anfang. Das Stadtplanungsamt will sich dieses Jahr an einen Perspektivplan machen: Wo kann noch höher gebaut werden, welches Quartier verträgt mehr Dichte und welche Grünfläche muss erhalten bleiben?

 

Die Planer sind auf dem Weg, einen sozialverträglichen „Freiburger Weg“ zu finden. Schon jetzt ist jeder Bauträger bei größeren Projekten dazu verpflichtet, ein Drittel der Wohnungen als Sozialwohnungen zu vermieten. Das Rathaus fördert den Mietwohnungsbau, die Stadttochter Freiburger Stadtbau GmbH (FSB) verkauft Reihenhäuser an Familien mit einem mittleren Einkommen.

 

Am besten lässt sich ein Freiburger Weg am Neubaugebiet Gutleutmatten zeigen, wo am Ortseingang Haslach auf der größten innenstadtnahen Neubaufläche rund 500 neue Wohnungen für bis zu 1300 Menschen gebaut werden. Anders als anderswo werden hier die Grundstücke nicht gegen Höchstgebot vergeben. Die Preise (zwischen 383 und 584 Euro), aber auch die Art und das Maß der baulichen Nutzung sind ebenso vorgegeben wie ein Mehrgenerationenspielplatz und ein Quartiersplatz.

 

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Ein Drittel der Fläche wird die FSB bebauen, ein Drittel ist für Baugruppen reserviert, im letzten, dem sogenannten Konzeptdrittel werden nach chilli-Informationen stark die Baugenossenschaften berücksichtigt. 50 Prozent der Mietwohnungen müssen als öffentlich geförderte oder mietpreisgebundene gebaut werden, auch die Hälfte der Eigentumswohnungen sollen gefördert erstellt werden. Der städtische – und vor allem auch gemeinderätliche – Wunsch nach einer sozialverträglichen Bebauung war in Freiburg noch nie so deutlich abzulesen wie am Bebauungs- und Vermarktungskonzept Gutleutmatten. Baubürgermeister Martin Haag: „Auch in einer wachsenden Stadt ist die Wahrung der Lebensqualität kein Wollen, sondern ein Muss.“

 

Text: Tanja Bruckert