Sie stehen aktuell im Fokus des Fiskus: Deutsche, die in Spanien Immobilien besitzen. Jedes Jahr kommen neue dazu, auf der anderen Seite wollen sich Eigentümer aber auch von ihren Ferienhäusern wieder trennen. Beides sollte steuerlich gestaltet werden.

 

In der Vergangenheit war es zumeist so, dass der Kauf vor dem Hintergrund der Ersparnis von spanischen Steuern – etwa Wertzuwachs- oder Erbschaftssteuern – oftmals über eine spanische GmbH (S.L.) abgewickelt wurde. Die Nutzung der Immobilie zu Urlaubszwecken erfolgt durch die Gesellschafter dann in der Regel unentgeltlich.

Und am Ende des Hügels steht mein Haus am Meer: …

 

Bis der Bundesfinanzhof (BFH) vor rund zwei Jahren entschied, dass es sich bei einer kostenlosen Nutzung um eine sogenannte verdeckte Gewinnausschüttung der GmbH an die in Deutschland ansässigen Gesellschafter handelt. Begründung: Es handelt sich um eine verhinderte Vermögensmehrung bei der GmbH. In dem verhandelten Fall hatte das zur Folge, dass diese verhinderte Vermögensmehrung als verdeckte Dividende am Heimatsitz des Gesellschafters, also in Deutschland, versteuert werden musste. Zur Bemessung der Höhe der verdeckten Gewinnausschüttung ging der BFH von einer geschätzten Kostenmiete zuzüglich eines Gewinnausschlages aus.

… Wie die Steuerbehörden mitverdienen wollen, weiß Mathias Hecht.

 

Das Urteil ist im Hinblick auf die Rechtslage nach dem Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien (DBA) 1966 ergangen, wonach Deutschland das Besteuerungsrecht der Einkünfte aus der Immobilie zustand. 2013 trat dann das neue DBA in Kraft, welches das Besteuerungsrecht für derartige Einkünfte zumeist nach Spanien verlagert. Allerdings wird das Besteuerungsrecht Deutschlands dadurch nur eingeschränkt, und die Vermeidung der Doppelbesteuerung erfolgt durch Anrechnung etwaiger in Spanien gezahlter Ertragsteuern auf die deutsche Einkommensteuer. Das heißt: Auch wenn das neue Doppelbesteuerungsabkommen angewendet wird, kann sich die Gefahr der Nachversteuerung in Deutschland nur dann verringern, wenn diese Nutzung tatsächlich einer Besteuerung in Spanien unterlegen hat. Wer also heute seinen Traum von einem Ferienhaus etwa an der mallorquinischen Küste verwirklichen will, muss dieses Urteil beachten und bereits bei der Gestaltung der Verträge verdeckte Gewinnausschüttungen etwa durch den Abschluss von fremdüblichen Miet- und Darlehensverträgen vermeiden. Denn nur so können die Begehrlichkeiten des Fiskus von vornherein vermieden werden. Übrigens hat auch der spanische Staat die Deutschen als zahlungskräftige Steuerschuldner entdeckt. Wer seine Feriendomizile mit Gewinn wieder veräußert, soll in der Regel 21 Prozent des Gewinns abgeben. Womöglich unangenehme Nebenwirkung: Da die Notare den Verkauf melden, gehen diese Informationen dann auch ans heimische Finanzamt. Nachforderungen nicht ausgeschlossen.

 

Mathias Hecht
Hecht und Partner GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Leopoldring 3, 79098 Freiburg
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Fotos: bar, ns