Zwar werden in Verträgen zwischen Bauherren und Bauunternehmen nicht nur die Bauleistungen, sondern auch die Fertigstellungstermine verbindlich vereinbart, gleichwohl ist es Alltag, dass noch im Bau Änderungen nötig oder vom Bauherrn gefordert werden. „Der juristische Umgang mit Nachträgen wird derzeit unter Fachleuten heftig diskutiert, nicht zuletzt, weil Nachträge eine kaum zu unterschätzende praktische Bedeutung haben“, sagt Raffael Greiffenberg von der Staufener Baurechtsexpertenkanzlei Steiger, Schill und Kollegen.

Nicht nur bei großen Baustellen wie hier beim Bau der neuen Universitätsbibliothek in Freiburg sind Nachträge während der Bauzeit keine Sicherheit.

 

Die Bauzeit ist für den Auftragnehmer eine maßgebliche Größe der Kalkulation: Je länger sie dauert, umso höher sind die Kosten. Verlängert sich die Bauzeit, weil der Bauherr zusätzliche Leistungen fordert, öffnet sich stets ein Feld für Streitigkeiten. Wenn etwa ursprünglich alle Wände in einem Bauvorhaben gemauert werden sollen, der Bauherr aber dann beschließt, diese in Stahlbeton auszuführen, dann habe der Unternehmer nicht nur ein Recht auf eine Nachtragsvergütung fürs Material, sondern auch für den zeitlichen Mehraufwand. „Oft weisen die Bauherren den höheren zeitlichen Mehraufwand zurück, weil sie den durch den ursprünglichen Nachtrag als abgegolten ansehen“, weiß Greiffenberg. Viele Oberlandesgerichte hätten auch so geurteilt.

 

„Diese Rechtsprechung ist zwar unter heftigen Beschuss geraten, wir raten unseren Mandanten aber, dass sie sich bei Nachträgen solche weiteren Ansprüche ausdrücklich vorbehalten sollen.“ Der Bauherr müsse wissen, dass die Nachtragsvereinbarung nur die erhöhten Materialkosten umfasse und nicht auch den Zeitaufwand. Nur dann könnten sie später eine zusätzliche Vergütung einfordern.

 

Generell erwerbe der Bauunternehmer bei Nachträgen gleichsam automatisch einen neuen Anspruch, wenn der Bauherr teurer baut als zu Vertragsschluss bekannt. Aber auch über die Höhe der Vergütung werde dann oft trefflich gestritten – und wenn dies ohne Einigung bleibe, stelle manche Baufirma die Arbeiten zuweilen einfach ein.

 

„Das ist sehr riskant“, erklärt Greiffenberg, denn das unberechtigte Einstellen könne beträchtliche Folgen haben, nicht zuletzt die, dass der Bauherr dann den ursprünglichen Vertrag aus wichtigem Grund kündigt und vom Bauunternehmer hernach die Mehrkosten eines Drittunternehmens einfordert – durchaus mit Erfolgsaussichten.

 

„Wir raten unseren Mandanten, dass sie weiter verhandeln sollen, etwa eine gemeinsame Sicherheit für die strittige Nachtragsforderung leisten. Die Sicherheit gebührt dann demjenigen, der späterhin seine Rechtsposition durchsetzen kann.“ So könne die Streitfrage geklärt werden, ohne die eine oder die andere Partei einem besonderen Risiko auszusetzen.

 

Text: chilli / Foto: Neithard Schleier