Der Einzug in eine eigene Wohnung kann ein erhebendes Gefühl sein. Das kann aber auch stark beeinträchtigt werden, wenn etwa Tritt- und Luftschalldämmung unzureichend sind. Viele Baufirmen bauen ihre Gebäude noch nach der alten DIN 4109. Das ist zwar öffentlich-rechtlich in Ordnung – die DIN ist das absolute Mindestmaß für eine Baugenehmigung –, zivilrechtlich ist sie aber nicht ausreichend. Mit Streitfällen in der Sache hat sich schon der Bundesgerichtshof befasst – und für die Käufer geurteilt.

Leiden am Lärm: Viele Gebäude sind schlecht geschützt.

 

„Wir hören die Leute über uns und sogar die unter uns, an Ruhe ist nicht zu denken“, sagt Manuela Maier (Name von der Redaktion geändert). Die Maiers haben sich 2006 im Rieselfeld eine Eigentumswohnung (gebaut nach DIN 4109) gekauft. Und liegen seither mit dem Bauträger und dem Hausverwalter (beide sind der Redaktion namentlich bekannt) im Clinch. Der Prozess läuft. Das Lärmproblem fing mit dem Estrich an: Die Handwerker machten Fehler, die wurden dokumentiert, aber nicht behoben. Auf den fehlerhaften Estrich kam das Parkett, das nun ebenfalls nicht überall eben ist und an vielen Stellen nicht mal die DIN 4109 erreicht, wie Messungen ergeben haben. Ein Gutachter hat im 17-Parteien-Haus allein in Maiers und zwei Attikawohnungen einen Gesamtschaden von 96.000 Euro errechnet. Auch ohne gravierende handwerkliche Fehler wäre das Haus schallmäßig zu schlecht geschützt. „Wir haben vorher in einer 20 Jahre alten Wohnung des Bauvereins gewohnt, die war 1000 Mal leiser als unsere Neubauwohnung“, klagt Maier.

„Die DIN 4109 ist zwar in Kraft, aber völlig veraltet. Die Käufer von neuen oder sanierten Wohnungen können auf die VDI-Richtlinie 4100 und darin die zweite Schallschutzstufe pochen und werden in der Regel auch Erfolg haben“, sagt Nicolas Schill von der Baurechtsspezialistenkanzlei Steiger, Schill und Kollegen. „Die DIN 4109 spielt öffentlich-rechtlich eine Rolle, nicht aber für die zivilrechtlich geschuldete Leistung. Diese ist nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu erbringen“, heißt es in einem dem chilli vorliegenden Gutachten vom Ingenieurbüro Dr. Müller. Die VDI 4100 ist allgemein anerkannt.

Der Haken: Beweispflichtig sind die Käufer. Sie müssen, bevor sie Verbesserungen einklagen, Messungen machen lassen. Und das kostet Geld. Im Geschosswohnungsbau, wo fast alle strittigen Fälle spielen, müssen sich die Eigentümer einigen. Wenn sie das tun, verteilen sich die Kosten auf viele Schultern. Die Käufer haben schon mehr als 20.000 Euro vorfinanziert. Bauträger, die wenig in den Schallschutz investieren, versuchen übrigens zuweilen, die Lärmbelastung durch einen, in der Regel unwirksamen, Gewährleistungsausschluss zu legitimieren. Wer das unterschreibt, kann die Kopfhörer zum Einzug gleich mitbringen. Längst nicht alle Käufer, auch nicht im Hause der Maiers, trauen sich, gegen die Mängel anzugehen. Vielleicht aus Unwissen, oder weil sie einfach „ihre Ruhe haben“ wollen. Faktisch erleben sie das exakte Gegenteil.

Text: Lars Bargmann / Foto: dapd